マイホームの売却

こんにちは、税理士の吉本です。
本日は、お付き合いのある行政書士さんのご紹介で確定申告のご相談をお受けしてきました。
年末が近いこともあり、確定申告を気にしているお客様からの問い合わせがちらほらあります。
今日の相談内容はマイホームを売ったときの申告についてでした。
土地や建物を売った場合、譲渡所得としての申告が必要になり、その譲渡所得に対して約20%の税金を納めるのが原則です(所有期間が5年以下の時は約39%)。
せっかく所有していた不動産を手放してお金に変えてもけっこうな割合で税金を取られてしまうのです。
しかし、マイホームの売却については税負担を軽減してくれる措置として最大3,000万円の特別控除があります。
要件が幾つかありますのでしっかりと確認し、余分な税金を納めなくて済むようにしましょう。
<要件>
・自分の住んでいる家屋(その敷地を含む)を売った場合
・住まなくなった家屋とその敷地を、住まなくなった日から数えて3年目の12月末までに売った場合
・売った相手が配偶者や同一生計の親族など特別な関係にある者でないこと
・前年又は前々年に、この特例又は居住用財産の買い換えの特例を受けていないこと
・売った年に必要書類を添付して確定申告をすること
<よくある質問>
Q1.マイホームを夫婦で共有している場合は、3,000万円の特別控除はどうなりますか?各1,500万円になりますか??
A1.いいえ。上記要件に合致すれば、それぞれが3,000万円を控除することができます。二人合わせると最大6,000万円控除することができます。
ただし、実際にはマイホーム売却に関する譲渡所得で6,000万円を超えるケースは滅多にないと思いますが・・・
Q2.住まなくなってから、1年ほどの間、家屋を他人に貸していました。その後、その家屋を売却したのですが、この特例は使えますか?
A2.はい、使えます。ただし、あくまでも自分が住まなくなった日から数えて3年目の12月末までに売った場合だけです。それまでの間であれば誰かに貸していても問題ありません。
税負担の軽減を最優先に考えれば、早めに売却するのが一番です。仮に、誰かに貸すにしても賃貸期間を明確に定めた定期借家契約にするなどの工夫が必要です。万一、退去をめぐって入居者とトラブルになると売却時期が遅れて3,000万円の特別控除は使えなくなりますので要注意です。
Q3.マイホームに住まなくなってから、家屋を取り壊しました。後に、その敷地を売却しましたが、特例を適用できますか。
A3.はい、適用できます。ただし、その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年目の年の12月末までに売ること。また、家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。
Q2の場合とは違い、家屋を取り壊してしまった場合にはもう誰にも貸してはいけません。
更地のままで置いておくと駐車場として貸してほしいという話があるかもしれませんが、3,000万円の特別控除を受けるつもりであればきちんとお断りしましょう。
不動産ついては、登記情報から売ったことを税務署もしっかり把握しています。
申告時期が近くなると税務署からお尋ね文書が届きますので、焦らず慌てず必要な手続きをしましょう。
申告が必要なのか、税金はかかるのか、手続きはどうするのか、多くの方は経験のないことですので気軽に税理士に相談してみるのも良いと思います。
弊所へのご相談は、011-596-9419又はyoshimoto@sky-tax.jp まで

税理士 吉本泰一
先日、お客様のオススメで行ってみたお蕎麦屋さん(はな月)
偶然にも紹介してくれたお客様にお会いしました。
ほんとにいつも来てるのですね(^-^;おいしかったです。

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